O índice de reajuste é uma das cláusulas mais importantes do contrato de aluguel — e uma das menos discutidas no momento da assinatura. Escolher entre IGP-M e IPCA pode significar milhares de reais a mais ou a menos ao longo de um contrato de 3 anos, como aconteceu em 2020-2022.
Este guia explica como cada índice funciona, mostra dados históricos reais e ajuda você — inquilino ou locador — a negociar o reajuste que faz mais sentido em 2026.
O que a Lei do Inquilinato permite (e o que proíbe)
A Lei 8.245/1991 dá liberdade às partes para pactuar o valor do aluguel e o índice de reajuste, com duas proibições absolutas:
Além disso, a periodicidade mínima do reajuste é de 12 meses — não pela Lei do Inquilinato diretamente, mas pelo Art. 28 da Lei 9.069/1995 (Plano Real), que vale para todos os contratos de trato sucessivo. Cláusulas que preveem reajuste semestral, trimestral ou mensal são nulas.
Se as partes não chegarem a um acordo sobre o reajuste, o Art. 19 prevê que, após 3 anos de vigência do contrato (ou do último acordo), qualquer delas pode pedir revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado.
IGP-M: o índice tradicional (e volátil)
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela FGV/IBRE mensalmente. Sua composição é uma média ponderada de três sub-índices:
- IPA-M (60%) — preços ao produtor amplo (atacado, indústria, agronegócio)
- IPC-M (30%) — preços ao consumidor
- INCC-M (10%) — custo da construção civil
O peso de 60% no IPA torna o IGP-M extremamente sensível ao câmbio (USD/BRL) e a preços internacionais de commodities (soja, minério, petróleo). Em períodos de crise cambial, o IGP-M dispara — e é isso que aconteceu em 2020-2021.
A contrapartida: em cenários estáveis ou recessivos, o IGP-M pode ficar negativo. Foi o caso em 2023 (-3,18%) e em 2025 (-1,04%). Nesses momentos, o reajuste atrelado ao IGP-M favorece o inquilino.
IPCA: a inflação oficial do Brasil
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e mede a variação de uma cesta de bens e serviços para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. É o índice oficial da inflação brasileira e a referência da meta de inflação perseguida pelo Banco Central.
Por medir diretamente o varejo — o que o consumidor efetivamente paga — o IPCA é historicamente mais estável que o IGP-M. Desde 2022, permanece na faixa de 4% a 6% ao ano, alinhado com a meta do BC.
E o IPCA nunca registrou deflação anual acumulada — característica importante para o locador, mas que pode pesar contra o inquilino em cenários como 2023 ou 2025.
Comparação ano a ano (2020-2026)
Os dados abaixo são valores acumulados (dezembro-dezembro) de cada ano. IGP-M: FGV/IBRE. IPCA: IBGE. O valor de 2026 é o acumulado em 12 meses até março.
| Ano | IGP-M | IPCA | Diferença (IGP-M − IPCA) |
|---|---|---|---|
| 2020 | +23,14% | +4,52% | +18,62 p.p. |
| 2021 | +17,79% | +10,06% | +7,73 p.p. |
| 2022 | +5,46% | +5,79% | −0,33 p.p. |
| 2023 | −3,18% | +4,62% | −7,80 p.p. |
| 2024 | +6,54% | ~+4,83% | +1,71 p.p. |
| 2025 | −1,04% | +4,26% | −5,30 p.p. |
Leitura: em 2020-2021 o IGP-M disparou muito acima do IPCA (choque cambial + pandemia). De 2023 em diante a relação se inverteu — o IGP-M ficou negativo em 2023 e 2025, enquanto o IPCA seguiu na faixa de 4% a.a. Essa volatilidade é a principal razão para a migração de mercado em direção ao IPCA.
Exemplo concreto: contrato de R$ 2.000 iniciado em 2021
Imagine dois contratos idênticos, ambos assinados em 01/01/2021 com aluguel inicial de R$ 2.000/mês. Um usa IGP-M, o outro usa IPCA. Veja o que aconteceu:
| Reajuste em | Índice usado | Aluguel IGP-M | Aluguel IPCA |
|---|---|---|---|
| 01/01/2021 | — | R$ 2.000,00 | R$ 2.000,00 |
| 01/01/2022 | IGP-M 2021 / IPCA 2021 | R$ 2.355,80 | R$ 2.201,20 |
| 01/01/2023 | IGP-M 2022 / IPCA 2022 | R$ 2.484,43 | R$ 2.328,67 |
| 01/01/2024 | IGP-M 2023 / IPCA 2023 | R$ 2.405,44 | R$ 2.436,26 |
Por que o mercado está migrando para o IPCA
Em 26 de novembro de 2020, o QuintoAndar — maior plataforma de aluguel digital do Brasil — passou a adotar o IPCA como índice padrão em todos os novos contratos. A justificativa pública do CEO Gabriel Braga foi direta: a volatilidade do IGP-M "não é boa para ninguém" — nem para inquilinos, nem para locadores que querem previsibilidade.
Em janeiro de 2022, a FGV lançou o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), explicitamente desenhado para substituir o IGP-M nos contratos residenciais. O IVAR é calculado a partir de dados reais de novos contratos em SP, RJ, BH e POA — mas ainda tem adoção limitada.
Tribunais estaduais (TJ-SP, TJ-RJ) têm aceitado, em ações revisionais, a substituição do IGP-M pelo IPCA como "ajuste razoável ao preço de mercado" (Art. 19), especialmente em contratos anteriores à pandemia. A jurisprudência ainda não é pacificada no STJ, mas a tendência é clara.
Quando cada índice favorece quem
| Cenário | Favorece | Por quê |
|---|---|---|
| Crise cambial / alta do dólar | Locador (se IGP-M) | IGP-M reajusta rápido |
| Economia estável / juros altos | Inquilino (se IGP-M) | IGP-M pode ficar negativo |
| Inflação persistente no varejo | Locador (se IPCA) | IPCA captura custo de vida |
| Previsibilidade orçamentária | Ambos (se IPCA) | Menor variância histórica |
Táticas de negociação
- Inquilino com IGP-M em ano de choque: proponha um aditivo contratual (Art. 18) para mudar o índice para IPCA. A mudança é lícita com assinatura de ambas as partes.
- Inquilino com receio de volatilidade: proponha um teto ao reajuste ("IGP-M limitado a 8% ao ano"). É legal e protege o inquilino.
- Locador que quer previsibilidade: migre para IPCA. Perde nos anos de choque cambial, mas ganha estabilidade.
Cláusulas abusivas de reajuste
- Reajuste atrelado ao salário mínimo ou ao câmbio (Art. 17)
- Reajuste em intervalo menor que 12 meses (Lei 9.069/1995, Art. 28)
- Aplicação cumulativa de índices ("IGP-M + 10%" sem justificativa)
- Reajuste unilateral pelo locador sem base objetiva
- Reajuste retroativo (cobrar diferença de meses que o locador "esqueceu")
Seu contrato tem o reajuste certo?
Nossa análise verifica automaticamente se a cláusula de reajuste do seu contrato está conforme a Lei 8.245/1991 e a Lei 9.069/1995 — sem surpresas no primeiro aniversário.
Analisar Meu Contrato GrátisFontes e referências
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado. Os valores dos índices são históricos e não garantem comportamento futuro — consulte as fontes oficiais (FGV, IBGE, Banco Central) antes de decidir.
← Voltar para o Blog