Assinar um contrato de aluguel parece simples, mas muitos inquilinos descobrem tarde demais que aceitaram condições abusivas. Segundo dados da SECOVI-SP divulgados em 2024, mais de 60% dos conflitos locatícios no Brasil envolvem disputas sobre despesas, manutenção do imóvel ou cláusulas desfavoráveis ao inquilino — muitas delas configurando violações diretas da Lei 8.245/1991.

A boa notícia é que a legislação brasileira protege o inquilino contra essas práticas. Veja as 5 armadilhas mais comuns e como se proteger:

1. Multas desproporcionais por rescisão antecipada

É comum encontrar contratos com multas de 3 a 6 meses de aluguel para rescisão antecipada. Porém, o Art. 413 do Código Civil determina que a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.

Exemplo prático: Se você assinou um contrato de 30 meses e sai no 20º, a multa deve ser calculada sobre os 10 meses restantes, não sobre o valor cheio. Em um aluguel de R$2.000 com multa de 3 meses, o valor correto seria R$2.000 (proporcional), não R$6.000.

2. Reajuste atrelado ao salário mínimo

O Art. 17 da Lei 8.245/91 proíbe vincular o valor do aluguel ao salário mínimo. O reajuste deve usar índices oficiais de correção monetária, como o IGP-M ou o IPCA. Qualquer cláusula que vincule o aluguel ao salário mínimo é nula de pleno direito.

3. Exigência de múltiplas garantias

Alguns locadores pedem fiador E caução ao mesmo tempo. Isso não é apenas abusivo — é crime.

Art. 43, II da Lei 8.245/91: Constitui contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação. Pena: prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa.

4. Transferência de reparos estruturais para o inquilino

Problemas na estrutura do imóvel — infiltrações, rachaduras, defeitos elétricos ou hidráulicos preexistentes — são responsabilidade do proprietário. Cláusulas que transferem esses custos ao inquilino são abusivas. O inquilino é responsável apenas por danos causados por mau uso, não por desgaste natural ou vícios do imóvel.

5. Devolução em "perfeito estado"

Cláusulas que exigem a devolução do imóvel em "perfeito estado de conservação" desconsideram o desgaste natural pelo uso. Pintura que descasca com o tempo, pequenas marcas no piso e desgaste de fechaduras são exemplos de uso normal — e não podem gerar cobrança na devolução.

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Fontes e referências

RS

Rodrigo Souza

Fundador, Kaikaku Labs

Desenvolveu o motor de análise jurídica do Contrato Claro, baseado nos 5 critérios da Lei 8.245/1991. Engenheiro com 10+ anos em produtos digitais.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado especializado. Para situações concretas, consulte um profissional da área de direito imobiliário.

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